證券時報
2025-03-31 16:35
2024年，金融街(000402)交出了一份意料之外的答卷，多元產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型所展現(xiàn)的前景，及其體現(xiàn)出的企業(yè)價值，讓大眾看到了相對弱勢業(yè)績數(shù)據(jù)背后的希望。
自房企“三道紅線”以來，地產(chǎn)行業(yè)寒冬已成為業(yè)內(nèi)共識。頂住業(yè)績壓力，堅守合規(guī)經(jīng)營、穩(wěn)健發(fā)展，積極推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型以尋求一線生機，成為地產(chǎn)企業(yè)的共同選擇。幾年來，寒冬雖未過去，但從金融街在以文旅、商業(yè)為代表的多元產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的成果來看，或可稱之為典范。
2024年，金融街旗下慕田峪長城榮登亞洲十大熱門旅游景點榜單第3位，北京金融街購物中心保持穩(wěn)定出租率，金融街全年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額約60億元。業(yè)績雖仍未轉(zhuǎn)正，但多元產(chǎn)業(yè)的布局，幫助公司實現(xiàn)了從“鋼筋水泥建造者”向“文旅生態(tài)運營商”的驚險一躍，構(gòu)建起傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型的創(chuàng)新范本。
文旅板塊因何實現(xiàn)逆襲
當傳統(tǒng)房企在文旅賽道折戟沉沙時，慕田峪長城卻以“亞洲第三景區(qū)”的姿態(tài)殺出重圍。其成功絕非偶然。
首先，精準卡位國際游客，緊抓流量“密碼”。240小時過境免簽政策下，數(shù)以萬計的外國游客涌入中國。慕田峪長城管理層介紹，慕田峪長城景區(qū)全年游客首次突破200萬人次，其中外國游客占比就達到40%。金融街以支付便利化、多語種服務(wù)借勢打造“國際會客廳”，全年外事接待89次，客源半徑延伸至歐亞大陸。
其次，官媒直播、達人推廣、短視頻等多點發(fā)力實現(xiàn)營銷破圈。夜長城產(chǎn)品、“長城禮遇”等二次消費創(chuàng)新經(jīng)由多元傳播矩陣，穩(wěn)步推動了景區(qū)知名度的提升。同時，以客源拓展為導(dǎo)向，慕田峪長城深化利益共享機制，做大“朋友圈”，積極參與2024年服貿(mào)會、旅交會等推介景區(qū)，并成功簽約旅行社434家，組織各類活動40余場次。
再者，聚焦管理革命，構(gòu)建人均效能百萬的底氣。公司“刀刃向內(nèi)”，不斷優(yōu)化組織架構(gòu)，創(chuàng)新管理體系，新型文化和旅游人才隊伍，推動人均效能提升至100萬元以上。同時，公司將地產(chǎn)基因注入文旅，以精益合規(guī)管控為根本，保障財務(wù)資金，強化風(fēng)險管控。
這一套組合拳，讓慕田峪長城不僅成為流量入口，更化身現(xiàn)金流“泵站”。以點及面，圍繞文旅產(chǎn)業(yè)，金融街正以慕田峪長城為范本，持續(xù)強化“地產(chǎn)+文旅”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，構(gòu)建起更具韌性的財務(wù)基礎(chǔ)，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供有力的支撐。
商業(yè)板塊高出租率從何而來
當同行深陷空置率泥潭時，金融街多個購物中心卻以90%以上的出租率站穩(wěn)區(qū)域地標。據(jù)2024年中報數(shù)據(jù)，北京金融街購物中心、北京金融街（西單）購物中心，以及上海金融街購物中心出租率分別達到95%、100%及92%，遠高于市場平均水平。
之所以金融街的商業(yè)能有這般韌性，其核心或許源于兩點：
商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，區(qū)位即護城河。金融街商業(yè)目前主要覆蓋北京、上海、重慶、武漢等核心城市，項目扎根城市核心商圈。以北京金融街（西單）購物中心為例，西單商圈商業(yè)生態(tài)十分成熟，且與金融街商圈緊密相連，“金融+消費”雙生態(tài)形成天然壁壘。
良好的運營管理能力為穩(wěn)定經(jīng)營打下穩(wěn)固地基?！?024年金融街論壇”是最為突出的體現(xiàn)。公司及時抓住論壇召開帶來的人流和商機，啟動“2024年金融街論壇購物季”活動，吸引總客流20.7萬人次，同比上升27%，最高單日客流3.3萬人次，其間銷售額及最高單日客流均創(chuàng)近十年新高。
區(qū)位優(yōu)勢與運營能力相得益彰，支撐了金融街在商業(yè)板塊上的良好表現(xiàn)。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，金融街的商業(yè)板塊早已不是簡單的收租邏輯，而是資產(chǎn)運營的升維競爭。
穩(wěn)健經(jīng)營貫穿的多元拓展智慧
文旅與商業(yè)的突破，無疑體現(xiàn)了金融街在資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)布局的前瞻性，也不難窺見金融街的經(jīng)營理念及長遠的戰(zhàn)略布局規(guī)劃。區(qū)位優(yōu)勢的重視、合規(guī)穩(wěn)健經(jīng)營的追求，以及戰(zhàn)略決策的助力，這都是根植于企業(yè)的發(fā)展基因。
核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)布局的前瞻性，正是保障地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展的基石。公司的土地儲備主要分布在北京、上海、廣州、天津、重慶等核心一二線城市及區(qū)域中心城市，資管業(yè)務(wù)也同樣聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在區(qū)位優(yōu)勢基石之上，金融街也在緊密關(guān)注各區(qū)域的政策導(dǎo)向和市場動態(tài)，依據(jù)市場變化和客戶需求靈活調(diào)整銷售策略，積極推動精細化運營，強化競爭力。
精細化資金管理，筑牢現(xiàn)金流“壁壘”。金融街始終堅持將現(xiàn)金流安全置于財務(wù)戰(zhàn)略核心位置，以精細化的資金管理，確?，F(xiàn)金流的充足與穩(wěn)定。2024年度，公司在銷售簽約和回款額保持穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，嚴格控制和壓降成本和費用支出，實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額約60億元，連續(xù)6年保持為正。現(xiàn)金流安全無疑是企業(yè)推動轉(zhuǎn)型的“氧氣瓶”，金融街的氧氣足夠撐到下一站。
多元化融資渠道，融資結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。2024年，金融街通過公司債、中期票據(jù)、供應(yīng)鏈ABS等多種金融工具籌措資金，資金募集渠道廣泛且通暢。就在近期，金融街旗下上海融悅中心CMBS正式成立，發(fā)行規(guī)模46億元，公司多元化融資再下一城。同時，金融街在保障資金安全的前提下，有序壓降有息負債，2024年末公司有息負債規(guī)模較上年減少20多億元。
戰(zhàn)略決策助力地產(chǎn)+業(yè)務(wù)突破，成果初顯。文旅及商業(yè)的頻頻突破，不僅是經(jīng)營成果的體現(xiàn)，更是金融街近幾年來在積極應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)下行多項舉措的綜合成效體現(xiàn)。今天的金融街，既有慕田峪長城的“流量密碼”，也擁有核心商圈的商業(yè)資產(chǎn)王牌，是公司資管業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展的重要支撐。數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度，公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入約17.3億元，息稅前利潤約10.6億元；2024年全年，公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營業(yè)收入、營業(yè)利潤以及項目出租率基本保持穩(wěn)定。徹底擺脫地產(chǎn)寒冬或許尚需時日，但多元業(yè)務(wù)的突破至少證明，在行業(yè)的至暗時刻，企業(yè)能依托文旅與商業(yè)的“雙翼”，劃出一道逆勢向上的弧線。
轉(zhuǎn)型從來不是一紙藍圖，而是刀刃向內(nèi)的持續(xù)革命。慕田峪長城的熱鬧、西單商圈的熙攘，不過是金融街新故事的序章。當“地產(chǎn)+文旅”的雙輪真正咬合轉(zhuǎn)動，商業(yè)板塊遍地開花之時，這場傳統(tǒng)房企的“驚險一躍”，或?qū)⒅貥?gòu)大眾對金融街未來十年發(fā)展的預(yù)期，也將重新定義下一個十年的房企生存法則。（CIS）
校對：趙燕
