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中證REITs指數(shù)走勢(shì)圖王麥琪 制圖

◎記者 張欣然

開年以來，REITs市場(chǎng)迎來強(qiáng)勁上漲。中證REITs指數(shù)在短短幾周內(nèi)上漲超6.6%。隨著行情的快速上行，市場(chǎng)對(duì)其投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注度也隨之上升。多只REITs產(chǎn)品發(fā)布公告，提醒投資者注意二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、流動(dòng)性受限及估值風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)人士提示，投資者不應(yīng)盲目炒作，而應(yīng)關(guān)注REITs底層資產(chǎn)的質(zhì)量及現(xiàn)金流狀況。從長(zhǎng)期來看，REITs的投資價(jià)值最終將由其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)決定，基本面分析始終應(yīng)該是投資決策的關(guān)鍵。

多只REITs產(chǎn)品提示投資風(fēng)險(xiǎn)

截至2月7日，中證REITs指數(shù)已從1月17日的812.84點(diǎn)上漲6.634%至839.81點(diǎn)。

不過，飆升帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也引起了市場(chǎng)的關(guān)注，多只REITs產(chǎn)品發(fā)布公告提示投資風(fēng)險(xiǎn)。

2月5日，易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT發(fā)布公告稱，在投資基金的過程中，基金的年化凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值和投資人的年化凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值是投資者重點(diǎn)關(guān)注的關(guān)鍵指標(biāo)。當(dāng)二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格上漲時(shí)，投資人的買入成本就會(huì)隨之上升；反之，若二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格下跌，買入成本則會(huì)下降。這一變化進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致投資人實(shí)際的凈現(xiàn)金流分派率發(fā)生變動(dòng)，買入成本上升會(huì)使凈現(xiàn)金流分派率降低，買入成本下降則會(huì)讓凈現(xiàn)金流分派率提高。

當(dāng)日，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT也發(fā)布了類似的公告，基金管理人鄭重提醒廣大投資者注意該基金二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格受多種因素影響，敬請(qǐng)投資者關(guān)注交易價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，在理性判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策。

近期，REITs打新策略也非?；鸨?。業(yè)內(nèi)人士提醒，該策略并不是穩(wěn)賺不賠，也存在相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

一是配售比例風(fēng)險(xiǎn)。由于REITs采用配售制度，申購(gòu)的資金越多，分配的額度越小。這意味著，如果申購(gòu)的資金較多，但配售比例較低，可能導(dǎo)致實(shí)際獲得的基金份額較少，從而影響整體收益。

二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。多數(shù)REITs盤子較小，一天的成交額僅為幾百萬(wàn)元，大戶配置過多可能不易賣出。因此，并非所有REITs都適合打新，需要仔細(xì)篩選。

三是破發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。盡管REITs打新套利存在價(jià)格差異帶來的收益機(jī)會(huì)，但也存在一定的破發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。投資者在參與時(shí)，應(yīng)充分研究項(xiàng)目的基本面和市場(chǎng)環(huán)境，選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。

更適合長(zhǎng)期配置，不宜短期炒作

從二級(jí)市場(chǎng)來看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是基于過往的均值水平進(jìn)行分析，還是從估值的專業(yè)視角予以考量，當(dāng)前REITs市場(chǎng)的整體價(jià)格均處于相對(duì)較高的水平，投資者不宜盲目追高投機(jī)。

一位原始權(quán)益人對(duì)上海證券報(bào)記者表示，投資者在交易過程中往往只關(guān)注價(jià)格波動(dòng)，而忽略了REITs的底層資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流狀況等基本面因素。如果底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不佳，無法產(chǎn)生預(yù)期的現(xiàn)金流，投資者的分紅收益會(huì)受到影響，實(shí)際收益將遠(yuǎn)低于預(yù)期。此外，REITs市場(chǎng)的交易活躍度通常低于股票市場(chǎng)，部分REITs的交易量較小。當(dāng)投資者需要大量買賣REITs份額時(shí)，可能難以找到足夠的對(duì)手方，導(dǎo)致交易成本上升，甚至無法及時(shí)完成交易。

上述人士提醒，REITs也有可能存在信用風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)REITs的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)欠佳，或是投資者買入成本過高時(shí)，均會(huì)導(dǎo)致其收益率降低。實(shí)際上，REITs是一種兼具股票與債券雙重屬性的金融產(chǎn)品，它既具備股票所具有的與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)相關(guān)聯(lián)的收益特征，又擁有與債券類似的相對(duì)穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的屬性。因此，絕不能將其簡(jiǎn)單類比為國(guó)債進(jìn)行市場(chǎng)炒作。投資者及市場(chǎng)參與者應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到REITs的獨(dú)特屬性，客觀、理性地看待其投資價(jià)值，審慎做出投資決策，避免因不當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)行為導(dǎo)致自身利益受損以及市場(chǎng)秩序的紊亂。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，二級(jí)市場(chǎng)的公募REITs投資最終仍應(yīng)回歸產(chǎn)品屬性與底層資產(chǎn)。國(guó)海證券固定收益首席分析師靳毅認(rèn)為：一方面，公募REITs是基于基礎(chǔ)設(shè)施的證券化產(chǎn)品，產(chǎn)品期限較長(zhǎng)、現(xiàn)金流穩(wěn)定、分紅水平較高，更適合長(zhǎng)期配置，不適宜短期炒作。保險(xiǎn)類資金作為公募REITs的主要投資機(jī)構(gòu)之一，公募REITs的產(chǎn)品特性，也與保險(xiǎn)類資金對(duì)高股息類資產(chǎn)的配置訴求更為吻合。另一方面，REITs市場(chǎng)情緒未來必將在產(chǎn)品稀缺性弱化、機(jī)構(gòu)對(duì)產(chǎn)品認(rèn)知逐步提高的情況下回歸理性，資產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)必將回歸資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與基本面。

由“水位普漲”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)淘金”

2024年REITs市場(chǎng)在政策紅利釋放、估值修復(fù)預(yù)期及資金情緒共振下走出階段性行情，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格中樞顯著抬升。但REITs作為兼具股債屬性的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，其定價(jià)錨始終根植于底層資產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，這一特性決定了短期估值波動(dòng)終將向資產(chǎn)真實(shí)收益水平收斂。

國(guó)泰君安證券就認(rèn)為，隨著價(jià)格不斷走高，市場(chǎng)機(jī)會(huì)也逐漸由“水位普漲”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)淘金”，此時(shí)更強(qiáng)調(diào)投資者對(duì)底層資產(chǎn)現(xiàn)金流拆解、管理人運(yùn)營(yíng)能力的顆粒化審視。

靳毅建議，后續(xù)關(guān)注經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)及2024年度業(yè)績(jī)兌現(xiàn)的影響，針對(duì)各行業(yè)的車流量、出租率、租金增長(zhǎng)率、上網(wǎng)電量等差異化關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化分析，關(guān)注板塊間分化，同時(shí)建議關(guān)注能源、保障房及交通板塊的挖掘機(jī)會(huì)。

華泰證券也認(rèn)為，項(xiàng)目基本面走勢(shì)仍是重點(diǎn)。從四季報(bào)業(yè)績(jī)來看，可關(guān)注運(yùn)管能力強(qiáng)、符合大眾消費(fèi)邏輯的消費(fèi)類REITs、經(jīng)營(yíng)企穩(wěn)的物流以及邊際改善且路網(wǎng)利好的高速項(xiàng)目、基本面穩(wěn)健且絕對(duì)分派率較高的產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目或存在補(bǔ)漲機(jī)會(huì)，對(duì)于基本面走弱的項(xiàng)目建議保持謹(jǐn)慎。另外，近期公募REITs市場(chǎng)供需兩旺，二級(jí)項(xiàng)目累積一定漲幅，一級(jí)項(xiàng)目性價(jià)比相對(duì)較高，可關(guān)注新項(xiàng)目打新機(jī)會(huì)。

除了打新策略外，市場(chǎng)分析人士建議采取啞鈴策略：一方面關(guān)注相對(duì)凈值折價(jià)率高的資產(chǎn)，如交通、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園類，有望受益于估值修復(fù)；另一方面，在經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇的背景下，為獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的派息回報(bào)，可關(guān)注保障房、生態(tài)環(huán)保類對(duì)經(jīng)濟(jì)周期敏感度低的品種。