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隨著市場(chǎng)步入存量博弈的新階段，企業(yè)持續(xù)推行成本優(yōu)化戰(zhàn)略，驅(qū)動(dòng)業(yè)主調(diào)整租賃策略。在此背景下，續(xù)租和搬遷置換成為市場(chǎng)主旋律。值得關(guān)注的是，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)浪潮中，新質(zhì)生產(chǎn)力正逐步釋放修復(fù)動(dòng)能，為市場(chǎng)培育可持續(xù)發(fā)展的新引擎。

仲量聯(lián)行最新研究報(bào)告顯示，租賃需求方面，盡管受企業(yè)降本增效策略的持續(xù)影響，市場(chǎng)新增需求仍顯乏力，但央國(guó)企與頭部民企的自用型需求展現(xiàn)強(qiáng)勁的韌性，成為穩(wěn)定市場(chǎng)需求的“壓艙石”。

今年一季度，深圳甲級(jí)辦公樓租賃活動(dòng)主要集中在續(xù)租和搬遷置換上，反映企業(yè)選址時(shí)更側(cè)重運(yùn)營(yíng)成本的管控。春節(jié)過(guò)后，辦公樓項(xiàng)目的咨詢量和實(shí)地考察次數(shù)均有所回升，顯示了市場(chǎng)潛在的活躍度。然而，需求轉(zhuǎn)化存在時(shí)滯效應(yīng)，后續(xù)成交釋放仍需進(jìn)一步觀察。

從行業(yè)維度來(lái)看，一季度科技互聯(lián)網(wǎng)繼續(xù)領(lǐng)跑需求端，貢獻(xiàn)約四分之一的成交面積?？缇畴娚碳芭涮追?wù)商表現(xiàn)尤為突出，一季度深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)有近1萬(wàn)平方米的租賃成交。其中，多家跨境電商相關(guān)企業(yè)租賃了多個(gè)整層辦公空間，并表現(xiàn)出對(duì)前海存量和在建項(xiàng)目的大面積租賃意愿。

此外，甲級(jí)辦公樓租賃策略更加多元化，符合特定標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的業(yè)主正積極引入大健康、住宿以及教育培訓(xùn)等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。仲量聯(lián)行認(rèn)為：“這一系列來(lái)自需求端的積極信號(hào)正是深圳新質(zhì)生產(chǎn)力崛起壯大的有力印證，反映深圳經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正經(jīng)歷深刻優(yōu)化與升級(jí)。作為全國(guó)外貿(mào)的‘領(lǐng)頭羊’，深圳正憑借全鏈條生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)優(yōu)勢(shì)，培育出海服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群。這種新質(zhì)生產(chǎn)力的成長(zhǎng)軌跡，彰顯了城市經(jīng)濟(jì)能級(jí)正向全球價(jià)值鏈高端躍遷的趨勢(shì)。”

在新增供應(yīng)方面，一季度深圳共有三個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目約28萬(wàn)平方米竣工入市，分布于前海和羅湖兩個(gè)子市場(chǎng)，其中一個(gè)項(xiàng)目是企業(yè)純自用的總部辦公物業(yè)。受企業(yè)業(yè)務(wù)調(diào)整影響，存量市場(chǎng)多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了不同面積段的退租案例。多重壓力下，截至第一季度末，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均空置率環(huán)比抬升0.8個(gè)百分點(diǎn)到25.2%。

盡管本季度市場(chǎng)問(wèn)詢活動(dòng)有所增加，大多數(shù)企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)算方面仍保持嚴(yán)格控制，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。為了應(yīng)對(duì)日益增長(zhǎng)的去化壓力，辦公樓業(yè)主相繼采取“以價(jià)換量”的租賃策略，試圖在市場(chǎng)中尋找新的平衡點(diǎn)。

同時(shí)，面對(duì)市場(chǎng)新常態(tài)，業(yè)主方積極構(gòu)建彈性靈活的租約策略，包括延長(zhǎng)免租期、前置續(xù)約談判窗口期、主動(dòng)提供租約重組解決方案等。這些措施綜合作用，使得深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)在第一季度的租金水平繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，平均租金環(huán)比下降約2.7%。

著眼全年趨勢(shì)，盡管由新質(zhì)生產(chǎn)力驅(qū)動(dòng)的增量辦公需求尚未形成顯著規(guī)模，但其在特定細(xì)分領(lǐng)域所帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇卻不容忽視。仲量聯(lián)行研究部認(rèn)為：“人工智能、低空經(jīng)濟(jì)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的辦公空間升級(jí)需求，將與跨境電商、數(shù)字貿(mào)易等領(lǐng)域的全球化布局形成共振效應(yīng)。伴隨新賽道業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，以及海外市場(chǎng)拓展、產(chǎn)品線持續(xù)創(chuàng)新、線上多元化品牌推廣等需求的不斷增長(zhǎng)，未來(lái)存在擴(kuò)充及升級(jí)辦公空間的潛力。” 

然而，預(yù)計(jì)年內(nèi)余下三個(gè)季度將有120萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，這將延長(zhǎng)市場(chǎng)再平衡的進(jìn)程并導(dǎo)致全市空置率保持較高水平。辦公樓業(yè)主預(yù)計(jì)將繼續(xù)采取更為靈活的租賃政策，并加速全方位配套與服務(wù)體系建設(shè)。在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，深圳辦公樓市場(chǎng)的平均租金仍可能維持在下行通道之中。