券商中國
奚艾思
2025-03-29 14:01
今年以來，多家房企陸續(xù)公布了債務重組方面的最新進展。
3月25日晚，榮盛發(fā)展發(fā)布關于公司擬對債務進行重組的提示性公告。為進一步化解債務風險，更好地履行“不逃廢債”的承諾，加快促進公司良好發(fā)展，公司擬梳理并整合相關資產，制定債務重組計劃，化解相關債務。
據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，截至2025年2月底，共有59家出險房企在債務重組或破產重整方面披露了進展。東方證券認為，面對2025年更大的到期債務規(guī)模，境內債務重組或將提速，且重點繼續(xù)從展期轉向削債。
多家房企進行債務重組
榮盛發(fā)展的公告顯示，為進一步化解公司債務風險，加快促進公司良好發(fā)展，在堅決貫徹“不逃廢債”原則的基礎上，公司擬制定以股抵債方案，通過梳理公司現(xiàn)有優(yōu)質、有潛力的資產，整合酒店管理類公司、代建運營類公司、商業(yè)管理類公司以及產業(yè)服務類公司等優(yōu)質輕資產子公司的部分股權作為償債資源，用于化解相關債務。債務主要包括金融債務和經營債務等。同時公司未來也將著力提升輕資產運營能力，擴大非房領域的營收和利潤占比。
榮盛發(fā)展表示，債務重組將有利于化解公司債務風險，優(yōu)化公司資產負債結構，提升公司的持續(xù)經營能力，推動公司輕資產板塊發(fā)展。不論本次債務重組是否能夠最終實施，公司都將在現(xiàn)有基礎上積極做好日常生產經營管理工作。
據(jù)證券時報記者不完全統(tǒng)計，今年3月以來，已有皇庭國際、華夏幸福、榮盛發(fā)展等A股上市公司發(fā)布了債務重組相關公告。
3月15日，華夏幸福發(fā)布公告，為推進公司債務重組工作，更好地保障債權人利益，爭取進一步妥善清償債務，同時為進一步改善公司經營狀況，持續(xù)與部分經營合作方暨經營債權人加強合作，公司以下屬公司股權搭建“幸福精選平臺”及“幸福優(yōu)選平臺”用于抵償金融債務及經營債務。截至2025年2月28日，《債務重組計劃》中2192億元金融債務通過簽約等方式實現(xiàn)債務重組的金額累計約為1922.73億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額201.80億元。
2025年以來，房企在債務重組及企業(yè)重整方面的消息不斷傳來，包括碧桂園、融創(chuàng)、龍光、遠洋等房企均有進展。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，截至2025年2月底，共有59家出險房企在債務重組或破產重整方面披露了進展。在債務重組方面共有39家房企披露了重組情況，其中13家完成了全部或部分的債務重組。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年房企債務到期規(guī)模甚至要高于2024年，達到5257億元；其中2025年第三季度為償債高峰，到期規(guī)模約1574億元。
東吳證券表示，債務重組通過延長還款期限、削減債務規(guī)模，對房地產企業(yè)的短期現(xiàn)金流壓力起到了緩解作用。房地產行業(yè)傳統(tǒng)融資方式主要包括開發(fā)貸、抵押性經營貸、信用借款和公開市場信用債發(fā)行等類型。當前房地產市場銷售及房企拿地尚未恢復，新增開發(fā)貸難度較大；在過往償還債務過程中，房企大量持有型物業(yè)已用于抵押性經營貸，且部分物業(yè)在重組方案中被用作追加抵押，現(xiàn)階段可用于抵押性經營貸的物業(yè)資源較少；近年來房企違約展期致使行業(yè)信用受損，房企信用借款等融資渠道受阻。
展期和削債成主流選擇
債務重組的方式主要包括降低利率、拉長久期、削減債務等。從近年來房企債務重組方式來看，展期和削債成為主流選擇。
今年年初，碧桂園發(fā)布債務重組進展公告，截至2023年底，該公司的有息境外債務總額約164億美元，重組方案包括現(xiàn)金回購、發(fā)行強制可轉債、長期票據(jù)等5個選項，減債金額最多可達116億美元。據(jù)了解，這一重組方案已獲得了包括7家知名銀行在內的債權人支持。按照碧桂園的預期，若方案最終獲通過，將大幅降低短期償債壓力及融資成本，為基本面好轉創(chuàng)造有利條件。
融創(chuàng)中國也在今年年初發(fā)布債務重組進展公告，融創(chuàng)房地產十筆債券的重組方案已全部經相關債券持有人會議審議通過。融創(chuàng)中國的債務重組方案中，創(chuàng)新組合了現(xiàn)金要約收購、股票及/或股票經濟收益權兌付、以資抵債、留債展期4種選項，且無任何強制選項，為債權人提供了多元化收益及退出機制；成功削降了超過50%的境內公司債務，留債部分最長展期達9.5年，且5年內不再有兌付壓力。
還有部分房企通過“債轉股”，化解公司債務。比如，華夏幸福公告稱，截至2025年2月28日，公司以下屬公司股權搭建的“幸福精選平臺”股權抵償金融債務金額約為人民幣156.73億元，相關債權人對應獲得“幸福精選平臺”股權比例約為38.47%；公司以下屬公司股權搭建的“幸福精選平臺”及“幸福優(yōu)選平臺”股權抵償經營債務金額約為人民幣61.67億元，相關債權人對應獲得“幸福精選平臺”股權比例約為2.90%，獲得“幸福優(yōu)選平臺”股權比例約為11.85%。
東方證券認為，在新房銷售尚未止跌企穩(wěn)以及資產不斷折價的情況下，償債壓力較大的房企將加速債務重組進程，且削債比例提高可能是普遍趨勢。除了進行債務重組以應對眼前的償債壓力，調規(guī)、換地有助于房企提升新房產品市場競爭力，加快銷售去化，從而回籠資金，增強償債能力，但銷售端持續(xù)改善需要過程。
東吳證券預計，2025年或迎來房企的債務重組高峰，部分房企有望通過債務重組度過短期現(xiàn)金流危機。短期現(xiàn)金流壓力得以緩解后，中長期房地產公司仍需依靠自身實現(xiàn)穩(wěn)定經營并逐步增長，而具備優(yōu)質商業(yè)資產以及多元化布局的房地產公司，有望率先通過其多元化策略及資產運營能力實現(xiàn)經營修復，并借助REITs重啟融資通道。
校對：姚遠
