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年內(nèi)REITs集體走強(qiáng)，持續(xù)獲得資金熱捧。

2025年以來，REITs市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，63只已上市REITs中62只年內(nèi)實(shí)現(xiàn)正收益，平均漲幅超過10%。REITs普遍分紅意愿較強(qiáng)，21只最新分紅收益率超5%。支持REITs擴(kuò)容政策陸續(xù)發(fā)布，機(jī)構(gòu)看好長(zhǎng)期投資帶來的收益。

年內(nèi)REITs平均上漲超10%

今年以來，REITs集體走強(qiáng)，已上市的63只REITs中62只今年以來實(shí)現(xiàn)上漲，年內(nèi)平均漲幅達(dá)到10.08%，跑贏A股市場(chǎng)六成以上的個(gè)股， 其中6只累計(jì)漲幅超過20%。

嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT今年以來漲幅居前，分別達(dá)到27.68%、23.09%、21.39%。

嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT年內(nèi)漲幅最高，該基金為首批上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs，于2024年3月12日上市。根據(jù)基金公告，該REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括大成項(xiàng)目、玉蜓橋項(xiàng)目、華天項(xiàng)目和德勝門項(xiàng)目，項(xiàng)目收益良好，去年四季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1950.76萬(wàn)元，環(huán)比三季度增長(zhǎng)89.35%。

分項(xiàng)目類型來看，已上市的REITs基金中消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類今年以來表現(xiàn)最好，8只REITs平均漲幅17.8%居首，市政設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流3個(gè)類型緊隨其后，平均漲幅分別為14.14%、11.31%、10.33%。

在持續(xù)上漲后目前部分產(chǎn)品估值偏高，已上市REITs平均溢價(jià)率超過20%，嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT、華夏北京保障房REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、中金廈門安居REIT溢價(jià)率更是達(dá)到50%以上。折價(jià)的REITs僅6只，均為交通或園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類，包括華夏中國(guó)交建REIT、平安廣州廣河REIT、中金安徽交控REIT等。

多家機(jī)構(gòu)提示，需關(guān)注解禁帶來的流動(dòng)性沖擊。根據(jù)華泰證券研報(bào)，2025年將有34只REITs將迎來解禁，解禁實(shí)際的拋售壓力與解禁份額、REITs 前期累積收益、機(jī)構(gòu)訴求、市場(chǎng)行情相關(guān)。

REITs分紅意愿強(qiáng)烈

近年來，REITs持續(xù)獲得資金熱捧，2024年REITs在二級(jí)市場(chǎng)成交額達(dá)到1022.21億元，今年以來日均成交額達(dá)7.04億元，明顯超過去年的4.22億元，成交活躍度持續(xù)上升。

REITs受投資者熱捧，穩(wěn)定且較高的分紅收益是最重要的原因之一。數(shù)據(jù)顯示，42只REITs在2024年進(jìn)行了分紅，分紅總額達(dá)到83.87億元，5只REITs分紅超億元。今年一季度尚未結(jié)束，已有10只REITs進(jìn)行了分紅，分紅總額達(dá)到5.42億元。

根據(jù)近12個(gè)月現(xiàn)金分紅總額計(jì)算，目前21只REITs最新分紅收益率達(dá)到5%以上，浙商滬杭甬REIT、國(guó)金中國(guó)鐵建REIT、鵬華深圳能源REIT居前，分別達(dá)到17.91%、15.23%、12.22%。

浙商滬杭甬REIT分紅收益率居首，該基金于2021年6月21日上市，上市以來已進(jìn)行3次現(xiàn)金分紅，分紅比例（單位分紅/基準(zhǔn)日單位凈值）均超過7%。根據(jù)公告，其項(xiàng)目資產(chǎn)范圍為杭徽高速公路浙江段及其相關(guān)構(gòu)筑物資產(chǎn)組的收費(fèi)權(quán)。

政策支持REITs擴(kuò)圍擴(kuò)容

截至目前，已發(fā)行公募REITs共有65只，總發(fā)行規(guī)模達(dá)到1697.36億元。從發(fā)行日期來看，去年開始REITs發(fā)行提速，2024年發(fā)行的REITs數(shù)量最多，達(dá)到29只，占總數(shù)比例超44%，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、水利設(shè)施等新資產(chǎn)類型首次入市。

今年以來，REITs延續(xù)擴(kuò)容趨勢(shì)，共發(fā)行6只，包括首只醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，還有11只目前處于申報(bào)階段，包括首只申報(bào)的數(shù)據(jù)中心類項(xiàng)目REIT。

近期，多項(xiàng)REITs相關(guān)政策發(fā)布，支持REITs常態(tài)化發(fā)行與加速擴(kuò)容。此前國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好金融“五篇大文章”的指導(dǎo)意見》，強(qiáng)調(diào)常態(tài)化推進(jìn)清潔能源、養(yǎng)老、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域符合條件的項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》中提到，支持符合條件的消費(fèi)、文化旅游等領(lǐng)域項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。

多家機(jī)構(gòu)表示，看好REITs長(zhǎng)期投資空間。中泰證券研報(bào)認(rèn)為，長(zhǎng)期看REITs 具備較強(qiáng)配置屬性，建議投資者關(guān)注板塊輪動(dòng)及擴(kuò)募帶來的投資機(jī)會(huì)。此外關(guān)注宏觀環(huán)境、政策環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基本面改善等帶來的機(jī)會(huì)，另外需注意防范回撤風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)信證券研報(bào)認(rèn)為，從資產(chǎn)配置角度，一方面，短期可關(guān)注交通基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流類相對(duì)凈值折價(jià)率高的資產(chǎn)，有望受益于估值修復(fù)的困境反轉(zhuǎn)邏輯；另一方面，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇背景下，為獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定派息回報(bào)，可關(guān)注保障房、生態(tài)環(huán)保類對(duì)經(jīng)濟(jì)周期敏感度低的品種。