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新春伊始，全國土拍市場熱勢難擋，“地王”重出江湖，多城土拍競拍出高溢價(jià)，開局十分強(qiáng)勢。

2025年開年以來，一線城市北京、上海、深圳，二線城市鄭州、杭州、成都等多個熱點(diǎn)城市紛紛迎來土拍，作為樓市晴雨表的土地市場終于一改此前的沉寂，上演了一場又一場激烈精彩的土拍大戰(zhàn)。

拿地主力依然是央國企。在行業(yè)調(diào)整期，多數(shù)房企仍面臨流動性壓力，以保利發(fā)展、金茂、中海、招商蛇口等為代表的房企憑借央企信用背書和相對穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，能夠在土地市場逆勢擴(kuò)張。

以金茂為例，2024年上半年，金茂對于拿地這件事似乎沒有太多執(zhí)念，在不少熱點(diǎn)城市都處于“按兵不動”的狀態(tài)，但到了2024年下半年，金茂開始攻城略地，在多個一、二線城市頻繁現(xiàn)身參拍，且戰(zhàn)果頗豐。

不出手則已，一出手必定是超級大手筆。繼2024年年末在上海一舉拿下3宗地之后，近日又在北京土拍戰(zhàn)場成為大贏家，聯(lián)合“宇宙第一房企”保利發(fā)展以近90億元的代價(jià)拿下了朝陽區(qū)三間房組合地塊。

利好政策是各家房企拿地的底氣來源。2024年房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松基調(diào)，中央層面的“5·17”“9·26”上下半年兩輪政策托底市場，尤其是“9·26”政治局會議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放最強(qiáng)維穩(wěn)信號，帶動市場出現(xiàn)明顯恢復(fù)。

2025年延續(xù)了2024年四季度以來向好的發(fā)展態(tài)勢，且業(yè)內(nèi)認(rèn)為具備一定的可持續(xù)性，2025年將是優(yōu)化限購、調(diào)整房貸利率等政策效應(yīng)持續(xù)釋放的關(guān)鍵一年。市場回暖，能不能獲取優(yōu)質(zhì)地塊成為房企要持續(xù)發(fā)展的頭等大事。

乘著政策利好的東風(fēng)，金茂一路出擊，為市場回暖積極儲備彈藥。

重返京城土拍

總部就在北京的金茂，不愿在此“失守”。

去年下半年以來，金茂成為京城土拍場上最顯眼的開發(fā)商之一。不僅時隔兩年多重回北京拿地，甚至在豐臺、海淀等區(qū)展開了激烈的搶地之爭，最終40.13億元拿下了豐臺區(qū)東鐵營地塊。

2月11日，北京迎來蛇年第二場土拍，出讓朝陽區(qū)三間房地塊包，起始價(jià)79億元。中海、招商蛇口、金茂&保利發(fā)展均參與了該場土拍。最終，經(jīng)過超百輪鏖戰(zhàn)，金茂&保利發(fā)展勇奪三間房地塊包，成交價(jià)87.30億元，成交樓面價(jià)約5.2萬元/平方米，溢價(jià)率10.5%。

公開資料顯示，三間房地塊的土地總面積達(dá)6.9公頃，地上建筑規(guī)模為17.29萬平方米。該地塊由兩個土地組成，其中三間房D區(qū)的1205-0007地塊為R2二類居住用地，用地規(guī)模3.68公頃，地上建面9.21萬平方米，容積率2.5，控高80米，綠化率30%。

而南區(qū)的1202-0006、0007地塊，前者為R2二類居住用地，用地規(guī)模2.76公頃，地上建面7.71萬平方米，容積率2.8，控高60米（局部80米），綠化率30%；后者則為托幼用地，用地規(guī)模0.46公頃，地上建面0.37萬平方米，容積率0.8，控高16米，綠化率30%，需由競得人建設(shè)后無償移交相關(guān)部門。

從地塊的地理位置、周邊配套來看，優(yōu)勢較為明顯。地塊五公里范圍內(nèi)有北京雙橋萬達(dá)廣場、北京華聯(lián)BHG Mall、朝陽大悅城、龍湖長楹天街等商業(yè)配套，同時，附近還有民航總醫(yī)院、首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京朝陽醫(yī)院（常營院區(qū)）等醫(yī)療資源。

另外，D區(qū)1205-0007地塊與南區(qū)1202-0006、0007地塊相距1公里左右，前者靠近地鐵6號線黃渠站，與朝陽路相近；而后者靠近6號線褡褳坡站，緊挨著朝陽北路，交通便利。

中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，項(xiàng)目周邊在過去近一年內(nèi)并無新房項(xiàng)目入市。2023年，光煦境和璽悅朝陽開盤時，其當(dāng)期銷售指導(dǎo)價(jià)為8.5萬元/平方米，且均已售罄?，F(xiàn)房項(xiàng)目也已入市，去年9月，和光煦境推出96套現(xiàn)房，目前已網(wǎng)簽91套，網(wǎng)簽均價(jià)為7.5萬元/平方米。

“開發(fā)商選擇此時選擇補(bǔ)倉，可謂時機(jī)正好?！?/p>

此次拿地贏家保利發(fā)展和金茂，對北京的執(zhí)念都不小。去年10月以來，金茂在北京除了豐臺、海淀、朝陽，還將拿地目光放在昌平、亦莊等地。

而保利發(fā)展此次是時隔20個月再補(bǔ)倉北京朝陽。2023年6月20日，保利發(fā)展聯(lián)合京投發(fā)展以24億元競得朝陽東壩北西區(qū)域棚戶區(qū)改造項(xiàng)目地塊，后續(xù)打造出保利天匯項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目處于尾盤階段。

因此，這宗接近90億的地塊最終由誰來操盤，將十分關(guān)鍵。

奮戰(zhàn)2025樓市

很明顯，金茂正鉚足勁要奮戰(zhàn)2025年樓市。

自2024年9月26日政治局會議“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的強(qiáng)音落下，再到去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議為2025年的發(fā)展方向定調(diào)，政策持續(xù)優(yōu)化貫穿房地產(chǎn)市場全年。

并且，在政策“組合拳”作用下，2024年第四季度全國房地產(chǎn)市場走出一條上揚(yáng)曲線，熱點(diǎn)一、二線城市的成交量同比有了明顯提升。

對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這為2025年房地產(chǎn)市場開了個好頭，隨著政策效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，今年房地產(chǎn)回穩(wěn)的趨勢將進(jìn)一步增強(qiáng)。2025年將是市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵時期。

金茂嗅覺敏銳，迅速備好數(shù)億資金，要在核心城市開疆拓土。除北京、上海以外，金茂還在西安、長沙、青島等多地積極搶地。

2024年11月，位于西安交通大學(xué)曲江校區(qū)附近的一塊土地出讓，現(xiàn)場經(jīng)過激烈的競拍，最終由金茂以14.469億元的價(jià)格拿下，溢價(jià)率為22.94%。

12月，金茂又在天津擊退中海、綠城、山西建投，經(jīng)過280余輪競價(jià)，最終以11.335億元拿下了河?xùn)|工大4號地。該地塊因地塊形狀特殊，形似特斯拉logo，也被業(yè)內(nèi)稱為“特斯拉地塊”。同月，金茂還在長沙以約8.7億元獲得了2宗地塊。

1月26日，青島迎來2025年首場土拍，位于市南的瞰海新地塊，最終由金茂&保利&青鐵斬獲，成交總價(jià)8.84億元，成交樓面地價(jià)14020元/平方米。

下半年的積極發(fā)力，讓金茂在行業(yè)中仍處于靠前位置。數(shù)據(jù)顯示，在過去的2024年，金茂的權(quán)益拿地金額187億元，排在行業(yè)第10位；全口徑新增貨值599億元，排在第8位。

新的一年，金茂的前進(jìn)步伐勢必會加速，但能否實(shí)現(xiàn)逆勢翻盤，仍面臨考驗(yàn)。

首當(dāng)其沖就是管理團(tuán)隊(duì)的壓力。2023年4月，原金茂高級副總裁、華東區(qū)域總經(jīng)理陶天?！澳先吮闭{(diào)”，出任中國金茂總裁，接力主導(dǎo)金茂的改革工作。

然而，接任總裁時，金茂正經(jīng)歷自2006年以來的首次虧損（2023年歸母凈利潤虧損68.97億元），且2023年簽約銷售額同比下滑8.9%至1412億元。最新數(shù)據(jù)顯示，2024年，金茂累計(jì)取得簽約銷售金額共計(jì)982.55億元，仍處于下滑狀態(tài)，甚至跌出“千億房企”陣營。

其次，如今金茂積極拿地的策略雖然為其規(guī)模擴(kuò)張和核心城市布局提供了支撐，但也面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如土地閑置被政府收儲。2025年1月，金茂在浙江湖州的4幅宅地因拿地三年未開發(fā)被收儲，雖獲得7.81億元補(bǔ)償，但也可能錄得約83萬元虧損。

如何用其華東經(jīng)驗(yàn)撬動全局，在行業(yè)調(diào)整中實(shí)現(xiàn)金茂的逆勢突圍，是陶天海目前面臨最直接的挑戰(zhàn)。能否通過此次拿地，帶領(lǐng)金茂在北京打一場翻身仗，市場密切關(guān)注。