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2025-02-11 17:50
2024年行情復蘇的公募REITs，2025年以來的上漲勢頭似在進一步抬升。
截至2月10日收盤，中證REITs全收益指數(shù)已實現(xiàn)了11連陽，還創(chuàng)下了2023年下半年以來的新高。在這背后，逾九成公募REITs開年以來實現(xiàn)正收益，最高漲幅已超過了30%。
然而，面對如此迅猛漲幅，基金公司卻及時發(fā)布了風險預警。相關分析認為，REITs行情走勢與股市關聯(lián)性較弱，但高分紅因素對行情修復有一定支撐。長遠來看，公募REITs二級市場行情必將逐漸回歸理性，最終應回歸產(chǎn)品屬性與底層資產(chǎn)，打新策略有效性或?qū)⑦呺H弱化。
逾九成產(chǎn)品年內(nèi)實現(xiàn)正收益
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2月10日收盤，中證REITs全收益指數(shù)收于1046.68，實現(xiàn)日K線11連陽（1月20日至2月20日），還創(chuàng)下了2023年下半年以來的新高。包括2月20日之前的漲幅在內(nèi)，截至2月10日收盤中證REITs全收益指數(shù)2025年以來累計收益率為8.14%，2024年全年累計漲幅為12.31%。
從單只產(chǎn)品來看，截至2月10日60只有交易數(shù)據(jù)的公募REITs中，有56只年內(nèi)錄得正收益，占比超過90%。其中，有27只產(chǎn)品年內(nèi)收益率超過10%，華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT的收益率超過30%，嘉實物美消費REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT、華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT4只產(chǎn)品的收益率則超過了20%。
但實際上，隨著近期漲幅顯著擴大，不少公募REITs產(chǎn)品已在提示溢價風險。比如，中金普洛斯REIT在2月10日盤后發(fā)布的公告顯示，該基金2月10日在二級市場的收盤價為3.770元，相較于2月7日收盤價的漲幅為5.07%，投資者應注意基金投資風險，審慎決策，理智投資。
此外根據(jù)招商蛇口租賃住房REIT2月6日公告，該基金2月5日在二級市場的收盤價為 3.852元，相較于2024年12月30日收盤價漲幅達到20.56%。招商基金提示，該基金的二級市場交易價格受多種因素影響，投資者需關注交易價格波動風險，在理性判斷的基礎上進行投資決策。
另外在2月5日，易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT公告稱，該基金1月27日在二級市場的收盤價為4.244元/份，漲幅為7.85%，二級市場交易價格受多種因素影響，敬請投資人關注本基金投資風險，審慎決策，理智投資。
行情走勢與股市關聯(lián)性較弱
根據(jù)Wind統(tǒng)計，截至目前60只已上市的公募REITs產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模累計約為1631億元。此外，目前還有26只處于申報審批階段的產(chǎn)品，全市場的公募REITs數(shù)量達到了86只。根據(jù)國海證券分析師靳毅近期在《公募REITs正當時》研報（下稱《研報》）中預測，以2024年7月“常態(tài)化發(fā)行”后節(jié)奏測算，2024年7—12月公募REITs共計發(fā)行21只，發(fā)行總額409億元，單只發(fā)行規(guī)模接近20億元。以月均發(fā)行4只測算，2025年公募REITs上市發(fā)行規(guī)模或達960億元。
針對二級市場走勢，《研報》表示，目前我國REITs市場處于發(fā)展初期，行情走勢與股市關聯(lián)性較弱。具體看，中證REITs指數(shù)與滬深300指數(shù)在2023年5月—2024年4月間呈現(xiàn)出階段性的相關性。但2024年5月以來，REITs行情走勢與滬深300、中證紅利走勢再度分化，REITs與紅利邏輯存在差異。
以2024年以來這一時間段來看，《研報》顯示，2024年以來一級發(fā)行市場交投情緒逐漸回歸理性。其中，發(fā)行價格方面，2024年以前公募REITs發(fā)行價格基本處于詢價區(qū)間的62%分位數(shù)，2024年發(fā)行價格分位數(shù)中樞逐漸回歸至19%水平；上市首日漲跌幅方面，區(qū)間由-6%-30%區(qū)間顯著收窄至0%—22%區(qū)間，2024年跌幅均值由12.21%回歸至3.98%；上市首日換手率方面，均值同樣由2024年以前的24.01%下降至8.77%。未來，在常態(tài)化發(fā)行、公募REITs供給增加、投研框架不斷健全、REITs價值回歸底層資產(chǎn)價值，交投情緒將逐漸回歸理性。
此外從一級市場來看，溢價發(fā)行效應依然存在。根據(jù)《研報》分析，公募REITs在一級發(fā)行階段，以底層資產(chǎn)估值作為REITs基金凈資產(chǎn)（NAV）的基礎，最終定價以NAV為錨點。從發(fā)行溢價率看，受行業(yè)基本面、資產(chǎn)質(zhì)量、二級市場走勢、投資者情緒等多重因素綜合影響，實際發(fā)行定價往往會與底層資產(chǎn)估值存在一定差異，呈現(xiàn)為折價與溢價發(fā)行，最終會在二級市場的交易過程中進一步調(diào)整。以《研報》統(tǒng)計的59只公募REITs來看，溢價、平價、折價發(fā)行分別為38只、4只、17只，溢價發(fā)行仍為主流。
將逐漸回歸理性
但實際上，公募REITs二級市場價格的持續(xù)走高，并非缺乏實質(zhì)因素支撐。比如，高分紅因素就是一個被業(yè)內(nèi)持續(xù)看好的支撐因子。
華夏基金分析稱，二級市場方面，在經(jīng)歷了2021年受到投資者追捧價格單邊上行，以及2022年、2023年的市場調(diào)整板塊和個券逐步分化后，2024年以來隨著底層資產(chǎn)經(jīng)營趨穩(wěn)，證監(jiān)會發(fā)文允許計入OCI，保險和券商自營需求逐步恢復，債券收益率進入“2時代”，公募REITs的高分紅受到更多投資者關注，市場行情修復。
“截至2024年12月25日，已上市產(chǎn)品2024年全年分紅102次，分紅金額合計80.11億元。2021年以來，全市場公募REITs累積分紅181次，累積分紅金額171.70億元。未來，隨著公募REITs市場產(chǎn)品數(shù)量和市場規(guī)模的進一步提升，公募REITs高頻分紅高比例分紅的特點有望進一步凸顯?！比A夏基金稱。
《研報》在展望公募REITs未來投資策略時特別提及，未來的打新策略仍然可行，但重在擇時。長期來看，在公募REITs常態(tài)化發(fā)行、稀缺性弱化、投資者認知提升的情況下，公募REITs市場必將逐漸回歸理性，打新策略有效性或?qū)⑦呺H弱化。但短期來看，打新策略勝率及賠率仍較高，政策及二級市場行情是現(xiàn)階段影響策略有效性的重要因素。
“長遠來看，二級市場的公募REITs投資最終仍應回歸產(chǎn)品屬性與底層資產(chǎn)。一方面，公募REITs是基于基礎設施的證券化產(chǎn)品，產(chǎn)品期限較長、現(xiàn)金流穩(wěn)定、分紅水平較高，更適合長期配置，不適宜短期炒作。另一方面，REITs市場情緒未來必將在產(chǎn)品稀缺性弱化，機構對產(chǎn)品認知逐步提高的情況下回歸理性，資產(chǎn)價格走勢必將回歸資產(chǎn)運營與基本面。后續(xù)建議關注經(jīng)濟基本面修復及2024年度業(yè)績兌現(xiàn)的影響，針對各行業(yè)的車流量、出租率、租金增長率、上網(wǎng)電量等差異化關鍵指標細化分析，關注板塊間分化，同時建議關注能源、保障房及交通板塊挖掘機會?！薄堆袌蟆贩治龇Q。
校對：王朝全
