證券時報網(wǎng)
毛軍
2025-02-11 12:33
2月8日，鄭州進(jìn)行春節(jié)后首場土拍，兩宗涉宅用地全部成交，收金15.44億元。其中金水區(qū)地塊競爭激烈，競價持續(xù)五個多小時，最終以10.89億元的總價成交，成交樓面價13713元/平方米，溢價率87.48%，成為2021年以來鄭州涉宅用地成交溢價率最高的地塊。
不只是鄭州，今年以來，成都、杭州、上海、深圳、北京等多地出現(xiàn)高溢價成交地塊，土地市場火熱開局。以杭州為例，1月14日杭州進(jìn)行2025年首場土拍，其中蕭山區(qū)一地塊以61.91%的溢價率成交，成交樓面價38859元/平方米；1月24日，杭州拱墅區(qū)一地塊出讓，成交樓面價64834元/平方米，溢價率71.25%，成為杭州新單價“地王”。
受高溢價成交地塊增加等影響，1月土地成交價和成交溢價率有所增加。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月300城土地成交金額同比增長8%，溢價率同比增長4%，但市場供應(yīng)和成交規(guī)模有所下降。
多地土拍火熱開局
2月8日，鄭州舉行蛇年首場土地拍賣，其中金水區(qū)司法警官學(xué)院地塊備受關(guān)注，華潤置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等多家房企參與競爭。經(jīng)過近6個小時、255輪競價，該地塊最終花落中海地產(chǎn)，成交總價10.89億元，成交樓面價13713元/平方米，溢價率87.48%，成為2021年以來鄭州涉宅用地成交溢價率最高的地塊。
今年伊始，包括鄭州、成都、杭州、上海、深圳、北京等在內(nèi)，多地土拍表現(xiàn)亮眼，其中不乏高溢價成交地塊。
1月27日，成都進(jìn)行今年首場土拍，其中成華區(qū)一宗地塊成交樓面價20400元/平方米，折合成交總價16.87億元，溢價率51.11%；1月24日，上海舉行今年首場土拍，松江區(qū)宅地成交樓面價29425元/平方米，溢價率27.93%；1月16日，深圳進(jìn)行今年首宗宅地出讓，該地塊位于龍崗區(qū)，經(jīng)過246輪競價，以29611元/平方米的樓面價成交，溢價率70.37%。
杭州今年首場土拍進(jìn)行得更早一些，1月14日，杭州出讓兩宗宅地，分別以61.91%和45.91%的溢價率成交，共收金39.9億元。10日之后，杭州土拍再度進(jìn)行，共有3宗宅地出讓，其中湖墅單元地塊經(jīng)過220輪競價，最終以54.6億元的價格成交，成交樓面價64834元/平方米，溢價率71.25%，成為杭州新單價“地王”。
“地塊位置優(yōu)越是開發(fā)商血拼的基礎(chǔ)?！焙贾葚悮ぱ芯吭涸洪L上官劍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，政府推出位于核心地段、擁有優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢和成熟配套設(shè)施的優(yōu)質(zhì)地塊，以滿足日益增長的高端改善需求，開發(fā)商基于風(fēng)險評估和聚焦策略的考量，也愿意拿好地，推動市場熱度不斷上升。杭州地價短短3個月再創(chuàng)新高，也能夠有效提振市場信心。
地塊優(yōu)質(zhì)，是多位受訪對象分析開年多地出現(xiàn)高溢價成交地塊時談到的共性因素。中指研究院分析師孟新增向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，2025年年初，地方政府推出位于核心區(qū)域、配套成熟的優(yōu)質(zhì)地塊，這些地塊因區(qū)位優(yōu)勢明顯、開發(fā)價值高，房企舉牌意愿較高，部分地塊實現(xiàn)高溢價出讓。
“2025年開年土拍高溢價的原因是多方面的。”中國社會科學(xué)院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，從宏觀環(huán)境看，2024年中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)市場提供了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。企業(yè)和投資者對未來經(jīng)濟(jì)前景預(yù)期改善推動了土地投資需求。從政策背景看，相對寬松的貨幣政策降低了房企融資成本，城市更新和老舊小區(qū)改造釋放了優(yōu)質(zhì)土地資源，優(yōu)質(zhì)土地資源的稀缺，又帶來更加激烈的土地競拍，疊加土地供應(yīng)調(diào)控等因素，共同推高了土地溢價。另外，政策的穩(wěn)定也在帶動市場信心回暖，預(yù)期的改善也增加了開發(fā)商的拿地信心。
此外，孟新增表示，從項目開發(fā)節(jié)奏來看，年初拿地能夠在當(dāng)年實現(xiàn)開工并進(jìn)入銷售階段，有助于房企快速回籠資金，提升周轉(zhuǎn)效率。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，一些重點城市核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價率較高，一方面說明去年四季度以來銷售改善，帶來部分房企資金狀況改善；另一方面也是房企積極做好投資布局，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場回穩(wěn)的一個重要體現(xiàn)。
“然而，這種高溢價現(xiàn)象的延續(xù)性仍存在不確定性，主要取決于銷售端的復(fù)蘇程度以及房企的資金狀況。若銷售市場持續(xù)回暖，房企現(xiàn)金流改善，高溢價拿地的趨勢有望延續(xù)?！泵闲略稣J(rèn)為。
在王業(yè)強看來，隨著政策持續(xù)穩(wěn)定發(fā)力，市場將進(jìn)一步向好發(fā)展，土地市場信心恢復(fù)將逐漸從一線城市向熱點城市擴散，將會有更多的熱點城市延續(xù)土拍高溢價現(xiàn)象。
1月成交量跌價漲
受高溢價成交地塊增加等因素影響，1月土地成交價和成交溢價率有所增加。中指研究院監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，1月全國300城土地成交金額1957億元，同比增長8%，樓面均價同比增長33%，平均溢價率7%，環(huán)比和同比分別增長3個百分點和4個百分點。但市場供求規(guī)模有所下降，土地供應(yīng)量同比下降超20%，成交量同比下降19%。市場整體呈現(xiàn)量跌價漲的特征。
孟新增表示，當(dāng)前土地市場整體分化：熱點城市土拍熱度尚可，而多數(shù)城市土拍較為冷淡。自2024年四季度以來，房地產(chǎn)政策對全國樓市尤其是核心城市的市場情緒有一定修復(fù)作用，但銷售端的回溫傳導(dǎo)至土地市場仍需時間。不過，在房企拿地戰(zhàn)略持續(xù)聚焦的背景下，優(yōu)質(zhì)地塊仍保持較高關(guān)注度。
孟新增談到，成交規(guī)模繼續(xù)縮減是今年以來土地市場的特征之一，當(dāng)前各地政府土地推出意愿較低，疊加房企拿地意愿尚未完全修復(fù)，土地整體成交規(guī)模或再探底。另外,今年以來，房企拿地策略更加謹(jǐn)慎和聚焦，更加注重項目的去化能力和收益率，拿地決策更加謹(jǐn)慎，一線城市和核心二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為優(yōu)先選擇。因此，北京、上海、廣州、深圳、杭州等熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊能實現(xiàn)高溢價出讓，但多數(shù)城市底價成交仍是常態(tài)。
王業(yè)強談到，2024年一系列房地產(chǎn)政策“組合拳”的效果在今年逐步顯現(xiàn)。一是市場信心恢復(fù)，政策的連續(xù)性增強，市場不確定減少。二是土地供應(yīng)的精細(xì)化管理，改善了土地市場供需關(guān)系，城市更新和老舊小區(qū)改造釋放大量優(yōu)質(zhì)土地資源，吸引了開發(fā)商參與競拍。三是融資環(huán)境的改善，銀行和金融機構(gòu)對房地產(chǎn)支持力度加大，增強了開發(fā)商拿地的能力。
王業(yè)強預(yù)計，2025年核心城市土地市場熱度將持續(xù)回暖，一二線熱點城市市場有望持續(xù)保持較高熱度，優(yōu)質(zhì)地塊競爭更加激烈，部分二三線城市土地市場或迎來一定發(fā)展機遇，一些人口凈流出的城市土地市場或面臨較大壓力。地方政策精細(xì)化調(diào)控將持續(xù)發(fā)力，根據(jù)市場情況調(diào)整土地供應(yīng)量和出讓方式，防止土地市場過冷過熱。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年以來，土拍市場的一個變化體現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)上，比如核心地段的土地和容積率低一些的土地供應(yīng)，這也與今年增加改善性住房需求的用地供應(yīng)相匹配。今年土地市場總體將朝著更加集中的方向進(jìn)行，主要集中在重點城市、優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)企業(yè)。
王業(yè)強認(rèn)為，2025年土拍市場將出現(xiàn)一系列變化和新的特征，如核心城市土地市場熱度持續(xù)較高、二三線城市分化加劇、政策調(diào)控精細(xì)化、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、開發(fā)商投資策略調(diào)整、融資環(huán)境變化、市場參與者多元化、智能城市與綠色建筑發(fā)展、土地出讓方式創(chuàng)新以及市場信心逐步恢復(fù)。這些變化將共同推動土地市場的健康發(fā)展并滿足不同層次的住房需求。
