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在2025系統(tǒng)工作會(huì)議上被證監(jiān)會(huì)重點(diǎn)提及的公募REITs，過(guò)去一年的表現(xiàn)如何？

伴隨著2024年四季報(bào)披露完畢，公募REITs的經(jīng)營(yíng)和業(yè)績(jī)情況也水落石出。共有51只公募REITs披露了收入、凈利潤(rùn)、可供分配金額等數(shù)據(jù)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，全市場(chǎng)51只披露2024年四季報(bào)的公募REITs，在報(bào)告期內(nèi)共取得營(yíng)業(yè)收入35.59億元，凈利潤(rùn)2.58億元。對(duì)于其中擁有2024年可供分配金額預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的30只產(chǎn)品，其在當(dāng)年四季度的平均可供分配金額完成度為95%。根據(jù)底層資產(chǎn)類型的不同，部分項(xiàng)目在四季度的盈利有所承壓，不過(guò)從全年來(lái)看，在市產(chǎn)品的業(yè)績(jī)達(dá)成率仍較為良好。

2025年以來(lái)，我國(guó)公募REITs市值進(jìn)一步突破1700億元，刷新歷史紀(jì)錄。伴隨低利率環(huán)境下股市、債市的震蕩，REITs的投資價(jià)值再次受到市場(chǎng)關(guān)注，多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，可以關(guān)注優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

部分項(xiàng)目業(yè)績(jī)承壓 消費(fèi)類REITs最穩(wěn)健

2024年四季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，我國(guó)全市場(chǎng)51只公募REITs累計(jì)取得收入35.6億元。

其中鵬華深圳能源REIT以3.41億元的當(dāng)期收入，在公募REITs市場(chǎng)中排于榜首。同時(shí)，中信建投國(guó)家電投新能源REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯REIT等9只產(chǎn)品去年四季度收入均超1億元。

從盈利能力來(lái)看，上述51只產(chǎn)品中，有38只產(chǎn)品在2024年四季度凈利潤(rùn)為正，占比74%。中信建投國(guó)家電投新能源REIT以7279.34萬(wàn)元的季度盈利居首。

不過(guò)在部分底層資產(chǎn)之間，不同產(chǎn)品的業(yè)績(jī)分化有所加大，其中以高速公路REIT尤甚。數(shù)據(jù)顯示，平安廣州廣河REIT、華夏南京交通高速公路REIT兩只交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在去年四季度分別盈利3512.45萬(wàn)元和2213.41萬(wàn)元，位列第二、第三名，而中金安徽交控REIT在當(dāng)期凈利潤(rùn)-9841萬(wàn)元，環(huán)比上一季度7600萬(wàn)元，為季度虧損最多的公募REITs項(xiàng)目。

在收益分配能力上，剔除季內(nèi)成立的新產(chǎn)品后，全公募REITs在2024年四季度的平均可供分配金額完成度為95%，和三季度近似。分不同項(xiàng)目類型來(lái)看，高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs依然承壓，多數(shù)項(xiàng)目的可分配金額與預(yù)期存在差距。而消費(fèi)類和保租房類底層資產(chǎn)REITs在這一數(shù)據(jù)方面的環(huán)比變動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定。

去年四季度綜合表現(xiàn)最優(yōu)異的資產(chǎn)類型，莫過(guò)于消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs。這一分類下的7只產(chǎn)品集中上市于2024年二、三季度，而都在去年四季度達(dá)成或超額實(shí)現(xiàn)了可分配金額預(yù)期。去年四季度財(cái)報(bào)顯示，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)的出租率維持在高位，整體均在95%以上。

記者注意到，目前多數(shù)消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入和租金收入比在0.8~0.9之間，而穩(wěn)健的出租率和客流，共同托舉起了項(xiàng)目在四季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。以底層資產(chǎn)出租率最高的華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)為例，2024年四季報(bào)顯示，青島萬(wàn)象城在四季度的出租率高達(dá)99%，同期青島萬(wàn)象城四季度客流同比增長(zhǎng)11.9%，2024年度累計(jì)同比增長(zhǎng)10.9%。

在多份消費(fèi)類REITs的2024年四季報(bào)中，基金管理人都提到，購(gòu)物中心在四季度的表現(xiàn)，一定程度與同期我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的回暖緊密相關(guān)。而在存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，除保證租戶集中度低、品牌結(jié)構(gòu)質(zhì)量高之外，深度、創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)模式和積極改造，都是消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施提升客流的勝負(fù)手。

此外，能源類REITs的收益分配能力分化則在幾個(gè)底層資產(chǎn)類型中相對(duì)明顯，背后主要是受到不同自然電能資源條件的季節(jié)性影響。

具體來(lái)看，2024年四季度整體可分配金額達(dá)成率最良好的嘉實(shí)電建REIT，當(dāng)季完成率為178%。季報(bào)顯示，項(xiàng)目在報(bào)告期內(nèi)上網(wǎng)電量為1.26億千瓦時(shí)，同比增長(zhǎng)47.03%，主要原因是“九龍河流域來(lái)水與去年同期相比較豐”。相反作為風(fēng)電REITs，中信建投國(guó)家電投新能源、中航京能光伏兩只REIT則在去年四季報(bào)中分別表示，風(fēng)速的下行和光資源弱于同期，是項(xiàng)目底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)未及預(yù)期的主要因素。

特別地，幾只上市于2024年四季度的REITs，也在不到一個(gè)季度的報(bào)告期里跑出了“開(kāi)門紅”。例如華夏南京交通高速公路REIT、銀華紹興原水水利REIT和招商高速公路REIT均上市于去年11月，但上市不到兩個(gè)月來(lái)，華夏南京交通高速公路REIT已經(jīng)取得可供分配金額1.77億元，為同期預(yù)測(cè)值的336%，后兩者也翻倍完成任務(wù)，同期可供分配金額完成率實(shí)現(xiàn)200%以上。

盡管在四季度的收益能力不一，但放眼到全年的可供分配金額達(dá)成率來(lái)看，在市REITs項(xiàng)目2024年的整體表現(xiàn)多數(shù)還是可圈可點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，在披露了2024年可供分配金額預(yù)測(cè)值的30只REITs中，僅有3只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs——華安張江產(chǎn)園REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、中金湖北科投光谷REIT的2024年可分配金額完成率在95%~97%之間，其余REITs均達(dá)到了收益分配能力的預(yù)期線，完成率在100%或以上。

關(guān)注2025年市場(chǎng)發(fā)展與配置機(jī)會(huì)

在二級(jí)市場(chǎng)上，市場(chǎng)整體情緒的修復(fù)在2024年四季度更為顯著。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2023年年末，我國(guó)29只公募REITs的總市值僅為823.34億元。而在2024年年末，上市公募REITs已經(jīng)增長(zhǎng)至58只，總市值則達(dá)到1563.99億元，接近翻倍。

其中，得益于去年12月的一波增長(zhǎng)，上述58只公募REITs在2024年四季度的平均漲幅實(shí)現(xiàn)4.26%，成為2024年平均漲幅第二的季度。與此同時(shí)，公募REITs積極回報(bào)投資者，在2024年累計(jì)分紅57.53億元。

2025開(kāi)年以來(lái)，公募REITs的上行熱度不止。截至2月5日，60只在市公募REITs中的58只均取得了正收益。其中嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT的漲幅已經(jīng)超過(guò)25%，華泰南京建業(yè)REIT等另外3只產(chǎn)品漲幅也超過(guò)20%，共有21只產(chǎn)品漲幅超過(guò)10%。

2月5日，蛇年首個(gè)交易日，中證REITs全收益指數(shù)更是逆市收漲0.35%，實(shí)現(xiàn)八連陽(yáng)。開(kāi)年以來(lái)，該指數(shù)的漲幅已達(dá)到6.58%。

春節(jié)前夕，證監(jiān)會(huì)曾在2025系統(tǒng)工作會(huì)議中提及公募REITs“市值創(chuàng)歷史新高”的發(fā)展成果，并重申“提高產(chǎn)業(yè)債融資比重，加快REITs市場(chǎng)建設(shè)”，也被業(yè)內(nèi)視作公募REITs有望在新一年持續(xù)獲得政策支持、提升市場(chǎng)活躍度與投資者參與度的積極信號(hào)。

展望后市，華泰證券分析指出，在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、經(jīng)濟(jì)波浪式運(yùn)行、企業(yè)融資需求偏弱的背景下，債市趨勢(shì)未變，基本面穩(wěn)健且絕對(duì)分派率較高的產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目或存在補(bǔ)漲機(jī)會(huì)，可關(guān)注運(yùn)管能力強(qiáng)、符合大眾消費(fèi)邏輯的消費(fèi)REITs、經(jīng)營(yíng)企穩(wěn)的物流以及邊際改善且路網(wǎng)利好的高速補(bǔ)漲機(jī)會(huì)。

平安證券首席分析師劉璐同樣指出當(dāng)前REITs情緒偏強(qiáng)，但也提到，REITs與股、債之間的比價(jià)優(yōu)勢(shì)有所收斂，更建議關(guān)注REITs的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)；除業(yè)績(jī)較好的消費(fèi)板塊外，周期較敏感的交通板塊與穩(wěn)定板塊IRR仍有一定差距，業(yè)績(jī)亦有亮點(diǎn)，交通板塊業(yè)績(jī)突出的個(gè)券或有機(jī)會(huì)。

考慮到我國(guó)利率短期內(nèi)預(yù)計(jì)仍將維持低位震蕩態(tài)勢(shì)，也有機(jī)構(gòu)在近期提示了與利率相關(guān)性較高板塊的REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

“REITs市場(chǎng)中一些和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率相關(guān)性比較強(qiáng)的資產(chǎn)類型，例如保租房REITs，其擇時(shí)和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益的波動(dòng)相關(guān)性較大，投資者也需要關(guān)注利率波動(dòng)反映在REITs二級(jí)價(jià)格上的風(fēng)險(xiǎn)?！眹?guó)君資管相關(guān)人士近期向記者指出。